业委会化解"生存危机"的三个思考 文/李向宝
思考之一:业委会面临哪些“生存危机”
1、成立难。
原因是小区社情民意复杂,物业、开发商、业主之间关系错综复杂,加上一些指导部门人为干预,一些小区成立业委会或者中途夭折,或者被物管会替代,并成为一种趋势。
2、备案难。
在街道办 “全程”指导下成立的业委会备案相对容易,其他情况下成立的业委会备案一般都不太顺利。理由无外乎“不接受街办指导”“部分业主质疑”“业主大会程序有瑕疵”等等,个中缘由业内人普遍知晓。
3、决策难。
业委会没有决策权,只有执行业主大会赋予的落实权。凡是涉及人(委员、候补委员调整)财(公共收益、大修基金的开支)物(小区业主的共同物权)的所有事项,必须通过召开业主大会让全体业主共同决定。否则,业委会可能会因为好心办事而涉嫌侵害业主决策权和知情权。这是近年业主知情权案件增多的原因之一。
4、运行难。
一是受资金困扰,公共收益少,一些业委会委员零报酬工作,导致业委会无法干事;二是物业作梗,业主撕裂,业委会分化,小区矛盾重重,导致业委会无心干事;三是一些势力相互串联,通过几场官司让业委会耗费精力,导致业委会干不成事;四是业委会自身不过硬,不学法用法,不发扬民主,导致无法成事。
思考之二:业委会如何化解“生存危机”
一、运用好法律武器
1、学法,依法守住底线。
上学《民法典》《物业服务管理条例》,下学《小区议事规则》《管理规约》,同时学习住建、社管等部门的一些政策规定,知道什么可为、什么不可为,依法守底线、防止别人“切香肠”。2、守法,守好职责边界。
凡是业主大会决定的事,就大胆干。不要凭一腔热情,不守规矩、自行其断,干业主大会没有授权的事。3、用法,依法维护权益。
学会与政府打交道的方法,办事说话学会低头、避免硬碰硬,尽可能寻求支持和正确指导。同时穿好法律的“护身符”,遇到侵权行为,敢于运用复议、诉讼维护权益。
二、履行好工作职能
(一)要知道该干什么?
业委会不是“六边形战士”,没有 “三头六臂”,更应该有边界意识,守好自己的“责任田”。根据《陕西省物业管理服务条例》,业委会的职责就是召开业主大会报告物业服务情况、代表业主与物业签订服务合同、根据业主意见建议监督和协助物业履行合同、监督管理规约的实施、业主大会赋予的其他职责。换句话说,这些是法定的职责范围,也就是业委会该干的事,该干的事就大胆干好;职责范围之外的事慎干甚至不干。
(二)要知道该怎么干?
首先,把决策权交给业主。
凡所有涉及业主利益的人、事、财都提交业主大会决定,尤其是涉及公共利益的收支事项,都应该提交业主大会,让广大业主履行决策权,切忌先斩后奏。业委会日常工作安排需要召开委员会的,必须坚持委员票决制,大家集体决策、集体承担责任,票数过半方为有效,同时需要征求业主意见的及时发布公告,严谨以委员会决定代替业主共同决定。其次,把知情权交给业主。
近年来各地业委会因知情权问题被推上被告席的案例不少,这是业主民主参与意识的提升,同时也说明业委会工作有不足之处。所以,无论是召开业主大会,还是执行业主大会决议,需要公示公告的内容,必须按规定时间节点公示公告,不能事后补告、更不能不告,破坏民主程序,侵害业主知情权。再次,把监督权交给业主。
一方面业委会应放大格局,能够倾听业主意见,允许不同声音存在,尽可能求大同存小异,不能借微信群引导舆论、搞人身攻击;另一个方面应建立业主意见和建议收集、汇总和反馈机制,业主的合理化建议要及时吸纳,业主的正当诉求能解决的及时解决,属于业委会职责范围之外的问题应做好解释工作,不能置之不理、推诿扯皮,引发不必要的误会和矛盾。
三、把握好工作原则
一是以安宁环境赢得人心。
学习枫桥经验,坚持以人为本,把业委会工作的着眼点放在维护小区稳定上,放在化解小区矛盾纠纷上,放在提升业主居住体验感上,否则一个内斗激烈、戾气十足的小区,不仅影响房产增值,还必然影响一方稳定,最终不得民心。二是以务实的作风赢得当下。
业委会的工作说白了就是做群众工作,老百姓不看你讲的多好,关键看你做的咋样。所以不仅要有好人“马大嫂”那样的热情和耐心,还要有“愚公移山”般的韧劲和能力,低调干事、务实办事、努力成事,消除业主的成见,吸引更多的业主参与小区管理和建设。三是以真正的改变赢得未来。
业委会任期内,应该围绕业主的主要期盼,联合物业服务公司制定一个比较可行的目标措施,先从改善小区环境卫生、提升公共基础设施水平、提高安全防范能力做起,再到打造本区域内党建引领、社区治理标杆小区,通过实实在在的微服务、微改变、微提升,慢慢赢得小区业主的肯定,同时争取获得街道办和社区在社会治理方面的政策和资源倾斜,为小区今后建设趟出一条新路子。
思考之三:业委会化解“生存危机”需要走出三个误区
第一个误区:维权就是打官司。
城镇化加剧带来的社会问题是大量人口向城市小区聚集,人员素质鱼龙混杂,给小区安全带来隐患,各级政府从维稳的角度更加关注小区业委会,业主们或多或少对街道办有了“不作为”“乱作为”的诟病,客观上导致业委会与街道办、社区的诉讼案件明显增多,有一种“找政府不如去法院打官司”“不作为、乱作为、不备案就告政府”的倾向,不利于和谐小区建设。大量事实证明,打官司除了耗费精力、周期长外,经常将街道办、社区甚至业主推向业委会的对立面,对今后工作很不利。所以,应当从加强小区稳定、业主利益至上的角度出发,争取在双方充分沟通、理解、尊重和互惠的基础上解决问题,通过时间消除隔阂,通过努力改变印象,不到万不得已,慎重考虑用法律手段解决问题。当然,遇到特殊情况要特殊对待,是需要拿出斗争精神来维护民主的尊严和业主的底线的。
第二个误区:换物业小区才有出路。
物业和业委会的关系有时候像“婆媳关系”,有点离不得的见不得。双方的关系确实难处,距离太近易引起业主质疑,距离太远不利于工作。监督和被监督本身就是一对矛盾,常常因把握不好度而反目,换物业就成为一种“广泛的民意”和“最优选项”。通过咨询和调查,换物业本身就是一把 “双刃剑”,不仅有“走了狼来了虎”的隐忧,加上政府需要稳定对换物业持审慎态度,而且老物业经营多年利益盘根错节,条件不成熟“霸王硬上弓”,可能会使小区境况更差。因此,一方面应破除 “一换就灵”“不行就换”的思想,建立尊重、互信、理解、合作的良性关系;另一方面可以召开业主大会修订完善《物业服务管理合同》,业委会拿《合同》监督物业履职、物业用《合同》标准为业主提供服务;也可以通过发放“征求意见书”意见建议,将业委会、物业的工作出发点和关注点真正建立在业主的共同利益之上,就能走出一条改良、改善、改变之路。
第三个误区:不备案业委会就没有资格。
业委会备案到底是什么性质,街道办、社区和业委会各执一词,而且在小区部分业主的潜意识中,业委会不备案就“没资格”甚至 “不合法”,少数业委会也感觉自己“腰杆子不硬”。其实,陕西省《物业服务管理条例》第四十七条规定:“业主委员会应当自选举之日起三十日内,向县(市区)住房和城乡建设主管部门进行备案”,但对备案的性质没有做具体说明,全国其他省市的情形大体相似。但是,2005年国务院法制办“国发秘函【2005】439”在对湖南省政府法制办“《关于物业管理条例》第十六条的请示”答复中明确指出:备案是一种告知,不具有行政许可的性质。所以,备案不备案,并不影响依法成立或换届产生的业主委员会的合法性。
作者简介:
李向宝,男,生于1968年12月,大学文化,中共党员。商洛作家协会会员,商洛音乐家协会会员,《世界文学》优秀签约作家。
本期编辑:刘萧姣
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