业委会化解"生存危机"的三个思考 文/李向宝

思考之一：业委会面临哪些“生存危机”

1、成立难。

原因是小区社情民意复杂，物业、开发商、业主之间关系错综复杂，加上一些指导部门人为干预，一些小区成立业委会或者中途夭折，或者被物管会替代，并成为一种趋势。

2、备案难。

在街道办 “全程”指导下成立的业委会备案相对容易，其他情况下成立的业委会备案一般都不太顺利。理由无外乎“不接受街办指导”“部分业主质疑”“业主大会程序有瑕疵”等等，个中缘由业内人普遍知晓。

3、决策难。

业委会没有决策权，只有执行业主大会赋予的落实权。凡是涉及人（委员、候补委员调整）财（公共收益、大修基金的开支）物（小区业主的共同物权）的所有事项，必须通过召开业主大会让全体业主共同决定。否则，业委会可能会因为好心办事而涉嫌侵害业主决策权和知情权。这是近年业主知情权案件增多的原因之一。

4、运行难。

一是受资金困扰，公共收益少，一些业委会委员零报酬工作，导致业委会无法干事；二是物业作梗，业主撕裂，业委会分化，小区矛盾重重，导致业委会无心干事；三是一些势力相互串联，通过几场官司让业委会耗费精力，导致业委会干不成事；四是业委会自身不过硬，不学法用法，不发扬民主，导致无法成事。

思考之二：业委会如何化解“生存危机”

 一、运用好法律武器

1、学法，依法守住底线。

上学《民法典》《物业服务管理条例》，下学《小区议事规则》《管理规约》，同时学习住建、社管等部门的一些政策规定，知道什么可为、什么不可为，依法守底线、防止别人“切香肠”。2、守法，守好职责边界。

凡是业主大会决定的事，就大胆干。不要凭一腔热情，不守规矩、自行其断，干业主大会没有授权的事。3、用法，依法维护权益。

学会与政府打交道的方法，办事说话学会低头、避免硬碰硬，尽可能寻求支持和正确指导。同时穿好法律的“护身符”，遇到侵权行为，敢于运用复议、诉讼维护权益。

二、履行好工作职能

（一）要知道该干什么？

业委会不是“六边形战士”，没有 “三头六臂”，更应该有边界意识，守好自己的“责任田”。根据《陕西省物业管理服务条例》，业委会的职责就是召开业主大会报告物业服务情况、代表业主与物业签订服务合同、根据业主意见建议监督和协助物业履行合同、监督管理规约的实施、业主大会赋予的其他职责。换句话说，这些是法定的职责范围，也就是业委会该干的事，该干的事就大胆干好；职责范围之外的事慎干甚至不干。

（二）要知道该怎么干？

首先，把决策权交给业主。

凡所有涉及业主利益的人、事、财都提交业主大会决定，尤其是涉及公共利益的收支事项，都应该提交业主大会，让广大业主履行决策权，切忌先斩后奏。业委会日常工作安排需要召开委员会的，必须坚持委员票决制，大家集体决策、集体承担责任，票数过半方为有效，同时需要征求业主意见的及时发布公告，严谨以委员会决定代替业主共同决定。其次，把知情权交给业主。

近年来各地业委会因知情权问题被推上被告席的案例不少，这是业主民主参与意识的提升，同时也说明业委会工作有不足之处。所以，无论是召开业主大会，还是执行业主大会决议，需要公示公告的内容，必须按规定时间节点公示公告，不能事后补告、更不能不告，破坏民主程序，侵害业主知情权。再次，把监督权交给业主。

一方面业委会应放大格局，能够倾听业主意见，允许不同声音存在，尽可能求大同存小异，不能借微信群引导舆论、搞人身攻击；另一个方面应建立业主意见和建议收集、汇总和反馈机制，业主的合理化建议要及时吸纳，业主的正当诉求能解决的及时解决，属于业委会职责范围之外的问题应做好解释工作，不能置之不理、推诿扯皮，引发不必要的误会和矛盾。

三、把握好工作原则

一是以安宁环境赢得人心。

学习枫桥经验，坚持以人为本，把业委会工作的着眼点放在维护小区稳定上，放在化解小区矛盾纠纷上，放在提升业主居住体验感上，否则一个内斗激烈、戾气十足的小区，不仅影响房产增值，还必然影响一方稳定，最终不得民心。二是以务实的作风赢得当下。

业委会的工作说白了就是做群众工作，老百姓不看你讲的多好，关键看你做的咋样。所以不仅要有好人“马大嫂”那样的热情和耐心，还要有“愚公移山”般的韧劲和能力，低调干事、务实办事、努力成事，消除业主的成见，吸引更多的业主参与小区管理和建设。三是以真正的改变赢得未来。

业委会任期内，应该围绕业主的主要期盼，联合物业服务公司制定一个比较可行的目标措施，先从改善小区环境卫生、提升公共基础设施水平、提高安全防范能力做起，再到打造本区域内党建引领、社区治理标杆小区，通过实实在在的微服务、微改变、微提升，慢慢赢得小区业主的肯定，同时争取获得街道办和社区在社会治理方面的政策和资源倾斜，为小区今后建设趟出一条新路子。

思考之三：业委会化解“生存危机”需要走出三个误区

第一个误区：维权就是打官司。

城镇化加剧带来的社会问题是大量人口向城市小区聚集，人员素质鱼龙混杂，给小区安全带来隐患，各级政府从维稳的角度更加关注小区业委会，业主们或多或少对街道办有了“不作为”“乱作为”的诟病，客观上导致业委会与街道办、社区的诉讼案件明显增多，有一种“找政府不如去法院打官司”“不作为、乱作为、不备案就告政府”的倾向，不利于和谐小区建设。大量事实证明，打官司除了耗费精力、周期长外，经常将街道办、社区甚至业主推向业委会的对立面，对今后工作很不利。所以，应当从加强小区稳定、业主利益至上的角度出发，争取在双方充分沟通、理解、尊重和互惠的基础上解决问题，通过时间消除隔阂，通过努力改变印象，不到万不得已，慎重考虑用法律手段解决问题。当然，遇到特殊情况要特殊对待，是需要拿出斗争精神来维护民主的尊严和业主的底线的。 

第二个误区：换物业小区才有出路。

物业和业委会的关系有时候像“婆媳关系”，有点离不得的见不得。双方的关系确实难处，距离太近易引起业主质疑，距离太远不利于工作。监督和被监督本身就是一对矛盾，常常因把握不好度而反目，换物业就成为一种“广泛的民意”和“最优选项”。通过咨询和调查，换物业本身就是一把 “双刃剑”，不仅有“走了狼来了虎”的隐忧，加上政府需要稳定对换物业持审慎态度，而且老物业经营多年利益盘根错节，条件不成熟“霸王硬上弓”，可能会使小区境况更差。因此，一方面应破除 “一换就灵”“不行就换”的思想，建立尊重、互信、理解、合作的良性关系；另一方面可以召开业主大会修订完善《物业服务管理合同》，业委会拿《合同》监督物业履职、物业用《合同》标准为业主提供服务；也可以通过发放“征求意见书”意见建议，将业委会、物业的工作出发点和关注点真正建立在业主的共同利益之上，就能走出一条改良、改善、改变之路。

第三个误区：不备案业委会就没有资格。

业委会备案到底是什么性质，街道办、社区和业委会各执一词，而且在小区部分业主的潜意识中，业委会不备案就“没资格”甚至 “不合法”，少数业委会也感觉自己“腰杆子不硬”。其实，陕西省《物业服务管理条例》第四十七条规定：“业主委员会应当自选举之日起三十日内，向县（市区）住房和城乡建设主管部门进行备案”，但对备案的性质没有做具体说明，全国其他省市的情形大体相似。但是，2005年国务院法制办“国发秘函【2005】439”在对湖南省政府法制办“《关于物业管理条例》第十六条的请示”答复中明确指出：备案是一种告知，不具有行政许可的性质。所以，备案不备案，并不影响依法成立或换届产生的业主委员会的合法性。

作者简介：

李向宝，男，生于1968年12月，大学文化，中共党员。商洛作家协会会员，商洛音乐家协会会员，《世界文学》优秀签约作家。

本期编辑：刘萧姣